日圓走貶，截至7月底，近1年的貶幅達1成3，趁勢「錢」進日本買房在市場掀起熱議，然而日幣若跌跌不休，是否干擾後續轉手賺得的價差？又或是日本仍有疫情風險，購置後的物件處理、未來出租狀態是否較難掌握？而要買精華區物件，還是價格低、漲幅較大的外圍？東瀛置產如何贏，全球居為您深入簡出解析。

保守為上 穩定出租 「都心6區」為首選

眼下市場正處空多交錯，一方面全球疫情影響下，利率刻意壓低造成的高通膨惡果，兼之戰爭干擾，以及美國劇烈升息的波動，經濟景氣並不算好。另一方面，美國持續升息行動有望在今年劃下句點，全球經濟迎來較穩定的態勢，日幣不見得下探不止，疫情逐走常態化，日本旅遊觀光漸漸大幅度開放，都有機會讓日圓年底前結束貶勢，進軍日本房地產，保守以待仍為上策。

說到日本房市近年漲勢，實乃與全球同步，東京方面還加上先前東奧因素帶動，市區房產偏貴，又疫情所致避免群聚、居家上班等狀態，不少日本人往郊區買房，據日本不動產商統計，南西6區、北東11區，乃至於橫濱、埼玉，今年1月的中古成屋房價比去年同期，都有超過1成的漲幅，而像是「都心6區」則因房價高，漲幅則為8.5%，平均房價約落在台幣2000萬元，惟如同台灣，精華區外圍房價本有比較基期低，自然具備上漲空間。

而外國人在日本置產大多著眼出租收益，出於謹慎立場下，避免選擇不熟悉，或區域房市不算健全的地帶，也得兼顧貸款條件，而距離地鐵站近，坪數上以小坪數為主，就可達到低總買屋，容易出租的優勢，比方說山手線沿線大站，在東京都的23區之中，可以核心區塊「都心6區」的新宿、中央區、千代田、港區、澀谷、文京為首選，雖然價格稍高，但居住機能健全，具備保值抗跌特性，風險也低。

買房、貸款、持有三大面向 與台相似大丈夫

日本始終為成熟穩健的已開發國家，比起新興市場國家，日本政經環境風險低，人文生活條件也舒適宜人，且對於外國人投資相當友善，根據日本政府規定，非日本國民亦可購置、擁有和出售房地產，需遵守之規定及條件，亦和日本國民相同，貸款購屋方式也不複雜，台灣的投資人可以按照自己的資金配置去找適合的銀行貸款。

惟在貸款上也要注意幾個面向，像是有財力證明等擔保，有些銀行甚至要求本人或配偶有永久居留證明，頭期款最好準備在3成，而日本當地均有台灣人可申貸銀行，各家銀行接受物件多在東京23區內，鄰近地鐵站，屋齡勿偏高等亦是核貸考量。

稅費方面，每年有持有稅須繳交，但與台灣一樣有稅基偏低的情況，大概在房屋市值的0.3%以內。其他像是仲介服務費、印花稅、代書費等與台灣買屋需繳交情況大同小異。另在出售時有獲利情況，持有時間在5年內，需納約3-4成資本利得稅，持有超過5年，則約2成，相似於台灣實施多年的房地合一稅，台灣民眾應也不陌生。

不過仍提醒民眾，日幣要是持續走貶，投資當地獲利反而會遭到稀釋，如果資產活動以台灣為主，台灣的房產增值空間，勝於日本許多不在話下。至於一圓海外置產夢，或以出租收益為取向，相較變動性較大的東南亞一帶，或是房價偏高的韓國，日本有其優勢，後況值得一定關注。