說起台北市林森北路，腦海浮現的想必是「繁華的夜都市，燈光閃閃爍」，若從區域房市的角度觀點，即便因為地域特殊性出現台北市相對偏低的單價五字頭房價，但不論是轉手獲利、出租投報率、店面交易市場卻見熱度，更有八大行業撐起一片天的說法，全球居本期就來介紹這老司機的天堂。

林森北路生活圈在日據時代劃歸為大正町，區域範圍內取名一到九條通道路，也是演變為後來條通商圈的由來，而此地帶原本是日人居住的高級住宅街，戰後轉變為日本料理店、酒吧林立的繁華商圈，如今仍是台北夜生活重鎮，不少日本觀光客都會到此一遊。

內行看門道 林森北路「好屋」新定義

也由於夜生活氛圍，營業店家業種相較複雜，林森北路生活圈成為台北市市中心難得的房市低價區塊，若為林森北路門牌還有機會來到五字頭，平均單價則在60萬元，值得一提的是，不少老舊或有爭議的社區大樓，還有單價五百萬元內可入手，加上月租金價位來到單坪1000-2000元，不少投資客紛紛出手搶食投報率不乏3%的租屋市場，更可見許多賣相不佳的產品，轉手獲利連連，顛覆「好屋」定義。

像是相當知名的林森北路生活圈爭議社區「錦新大樓」，位於錦州橋旁，樓高14層，屋齡屆四十年，平均單價多在三字頭，總價更有低廉至兩、三百萬元即可入手，大部分購置方以出租為主，過去房地合一稅前房市熱，這類產品具備投資價值享雨露均霑，還有過五、六字頭交易紀錄，雖然隨市道走弱落至社區基本盤，卻多見轉手獲利，即便不再出現2014年曾有的千萬獲利紀錄，還是多有數十萬元，甚至破百萬元的轉手賺價差情勢，主因不脫商圈性質特殊令套房出租狀態佳，能以低本錢入手就可購置出租，吸引投資者，其租賃的月租單價在1000元左右，投報率可來到3%以上，完全不受爭議事件影響。

此外，另有同類型的爭議社區如「春暉大廈」、「和益金銀大樓」、「錦福大樓」、「明皇大廈」交易獲利至多可達一兩百萬，且不乏賺多賠少，林森北路生活圈又舊又小又不純住的社區演為「低價好入手，投報獲利佳、轉手賺價差」，成為特定類型投資族群的鐘情區塊。

好租投報佳 建商獵地推精品小宅

而因為套房熱租，不少建商也積極搶進，包括忠泰、璞園都獵地推出中、小坪數產品，如近期曝光忠泰就以逾億元高價交易一筆老透天，35.7坪土地面積，地坪單價換算達299.4萬元，為周邊土地的合理行情，再以在地屋齡輕的精品宅價碼推估，整合該處其他土地後，未來推案可有八、九字頭身價，用在地租金水位成功出租的話，即便精品宅新案相對價位高，依舊收2.5%的投資報酬，區域房市利多價值可見一斑。

不過，林森北路生活圈複雜度高，即便有低價就可購得優勢，但出租客群相較不單純，社區龍蛇雜處，包括違法情事、非自然身故的事件均曾傳出，不適合初階資淺的一般投資族群。而買在偏高價位者，亦得考慮當地屬於台北市容易被市場挑戰的門牌，未來轉手困難度不可謂之不大，又是有意此區域的買盤需要深思熟慮之處。

豪宅小宅兩樣情 中山北門牌淪賠售

值得注意的是，屬於林森北路生活圈範圍的中山北路二段豪宅，除了近年屢傳賠售的「中山世紀」，今年持續出現慘賠實錄，像是11樓賠了2700萬元，單總價都創下新低，4樓與5樓也都賠了逾千萬元。另外如「遠雄富都」也在去年傳出8樓戶賠售3655>萬元後，今年5樓戶也出現加買車位，成交價格還更低的賠售1123萬元窘況，加上過去如「中山富御」、「玉山石」等都曾傳交易走弱，與前述老屋小宅產品多有獲利儼然呈現兩樣情。

中山北路二段雖臨林森北路生活圈，因為主幹道乃林蔭大道，更是早期的官道，地理位置優越，加上商圈發展成熟，有商辦、婚紗、飯店及精品店聚集，豪宅也林立，應是具備價格抗跌特性，不過在大安森林公園、信義計畫區等新興豪宅區崛起，對比之下，新興豪宅區更具單純與寧靜的住宅氣息，不似此處商辦、店面等商業氣氛濃厚，豪宅市場發展空間趨弱，眼下身價維持百萬單價，要是買在高點賠售機率便不小，走相對高價置產族群宜留意。