2016房地合一實價課稅第一版本上路，不動產投資熱潮消散，整體買盤進入凝重觀望氛圍，當年全台移轉棟數只有24.5萬棟，創下內政部統計資料以來新低，六都住宅產品平均單價一致走降達5.4%~15.2%，隨著全球景氣走強帶動，以及政府對於不動產市場轉趨積極，包括推動都更危老、鬆綁選擇性信用管制、銀行大推房貸業務、升息腳步緩等，房市交易量能始見逐年走升。

疫情三溫暖 一年天堂一年地獄

始自2019年，於2020年大流行的COVID-19疫情危機，政府與全球同步降息救經濟，房貸利率來到史上低點，而當時國內疫情狀況趨於緩和，投資熱錢湧向房市與股市，加上銀行對於房貸優惠方案加碼，像是延長寬限期或還款期限，亦有可貸九成的方案，都讓房市熱度飆升，尤其是僅需先付約總價10%「訂、簽、開」款項的預售屋，比起動輒三成自備款的成屋更讓買盤為之瘋狂，逼得央行與內政部在該年底開槍，急推限貸令、預售屋實價登錄、嚴禁紅單等抑制房價措施，而2021年再祭房地合一實價登錄2.0，延長重稅閉鎖期，還納入法人、預售屋交易都受規範，市場預期賣屋逃命潮恐將再現。

人算不如天算，被視作疫情止步的台灣，在2021年5月突現破口，情勢急轉直下，在疫苗數量不足下，類封城狀態盡頭難明，房市交易量毫無懸念演為窒息，除了民眾自律安坐家中，無意願外出看屋，中古屋市場也面臨社區大樓嚴禁外人進入，當然也就無法進行帶看，而部分預售屋案場採預約制，亦不可能創造量能，且相關買賣屋的交易行為也會受限如禁止群聚、分流工作等防疫規範，如今屢傳房產業者強制無薪假、延後行銷活動、暫停案場賞屋等，現況可謂沒有最差，只有更差。

強者恆強 下半年房市不悲觀 

禍不單行的在於房地合一與實價登錄兩新制都未傳出延後實施的消息，房市交易行為停滯下，想壓底線脫手賣屋的屋主將苦於無人接手。不過，下半年倒也不見得只能抱持悲觀立場，一方面降價急售物件其實不脫持有多屋的投資客，其會將賣相較差的產品先脫手，比方說坪數大、地段差等不易租售物件，因此不少非熱門重劃區，僅受惠雨露均霑的房市熱潮，成為首波拋售對象機率高。

然反觀有其保值特性的房地產，像去年熱銷的套房小宅，預售入手價低，也容易找得到租客，甚至是自住使用，都有機會走出新制陰霾，而蛋黃區塊、房市熱區也會續走出租投報高、增值空間大的強者恆強狀態，加上房產物件有一定的成本，若有降幅都只是稍微減少價差空間，交易價碼不會過度弱化。

另一方面，疫苗成為全民矚目話題，有望加快施打腳步，一旦出現解封曙光，各行各業將現報復性消費，且利率依舊偏低，推升房市價量的可能性高，若創造出可觀的價差，即便賣方可能被課徵重稅，壓縮的獲利還是有吸引力。

防疫日常化 房市熱區板塊位移

全台疫情拉警報，高密度市區成為風險絕大的眾矢之的，像是重災區台北市與新北市部分行政區、商業行為繁盛之處均顯緊張，而不論是目前正處避免人群群聚，在家遠距工作的疫情高峰期，或是後續可望隨著疫苗施打，與全民防疫有成令情勢穩定，未來都會走向防疫日常化，也讓居住思維有所轉變，轉向至市中心外圍的低密度居住區塊，可能成為購屋另一顯學。

事實上，觀察疫情更趨嚴峻的國外房市，確實因為市中心居住狀態密集，加上大多在家工作，不少人在低利情勢下換屋至市中心外圍居住，且房價也相對便宜，使用空間更大，舒緩疫情封鎖下的密閉感，逐漸出現一波疫情移民潮，還推升相關區域的房市買氣。眼下國內正處浪頭上，民眾還在恐慌階段，短期內還不至於會做出換屋、買房決定，但日後擇屋地點出走市中心，挑選具備宜居特性，且居住密度低的外圍地域，將是除了黃金門牌、地段便利、投資效益、學區之外，同等重要的考量，也逆轉傳統房市冷、熱區域樣貌。

低利加持 挺過疫情蹲低跳高

而此次疫情嚴重的部分區域房市，位於市中心、人口密度高、機能便利，挺過這次疫情風暴，長期來說依舊具備房產量價發展利多，不至於有陰影存在，借鏡2003年的SARS情勢，專責醫院如松山、和平等處，度過難關後的區域房市均恢復正常，國人有土斯有財的觀念，房地產屬保值資產，相關成本與物價也只會走升，除了疫情外，無其餘利空，低利亦會持續一陣子，蹲低跳高後市可期。