房價高漲又遇市場反轉，房市現況顯得尷尬，價格未見走跌，但量能卻已弱化，如今不論是新案態度，或是市場實況，都以低總價產品為主，自用自住、投資出租、轉手容易度均為上選，但也因坪數小，換算上便常有好吃驚的高單價情勢。

而台北市的林森生活圈，出於商圈特性使然，小宅產品大行其道，雖不乏屋齡老舊、居住環境複雜的社區，價位上相較偏低，但無論如何當地所處的市中心位置，兼之龐大的出租量體，又逢建商對於台北市都更危老案態度興致勃勃，竟也造就出高價小宅市場。

「六六六大樓」改建案 小宅每坪衝上125萬元

觀察實價揭露資訊，過去當地聲名遠播爭議大樓「六六六大樓」改建的「中山吉美」，今年4月的預售交易9樓戶，單價來到124.9萬元，奪林森商圈歷年來的小宅單價之冠，總價是2690萬元，登記坪數24.8坪，但主建物只有6成，顯然為室內空間不到20坪的小宅。

今年交易單價次高的社區也在「中山吉美」附近，正對馬偕醫院，位於中山北路巷弄內的中古大樓「美妍家」，5月成交的12樓戶，坪數為12.9坪，單價是114.3萬元，總價為1470萬元。第三名則是鄰近民生東路一段四面佛的「M-HOUSE」，4月出售的11樓戶，坪數為11.7坪，單價是106.6萬元，總價則為1250萬元，還讓賣方小賺50萬元。

此三小宅自然有屋況相對在地老屋為佳，令價格走高，像「中山吉美」與「美妍家」，還有在地知名的永盛公園綠地優勢，若又有裝潢、帶租約等狀態都能錦上添花，且事實上這類小宅不乏有夾層設計，雖然在登錄坪數上看起來小，空間運用上還是有多元性。

出租、獲利雙贏 林森小宅不退燒

但要論及推升價碼關鍵因素，依整體林森商圈屋齡較輕的套房物件，均價已來到單坪8、9字頭，可有此高價，仍出於出租利多，以高價小宅來說，多租到單坪2000-3000元，換算投報率可達3%，以在地工作族群為主要租客，也會有馬偕醫院的醫療體系人員，或是需經常往返醫院的病患租賃，另因長久以來的條通文化亦有日籍人士租屋，此外，看準交通與生活便利性，也是其他民眾租屋誘因，拱出出租置產風氣。

而轉手獲利方面，要是能在1000多萬元，甚至更低的價位購置，都為台北市的低總產品，輔以投報收益，均有買方願意加價買，如「美妍家」近一兩年都有兩三百萬元的獲利紀錄，「M-HOUSE」也有百萬元的價差賺取資訊，持有投報、出售獲利雙贏，買氣與房價不墜其來有自。

需得提醒的是，這類社區雖走高價，但位處林森商圈畢竟有其特殊居住氛圍，租客與住戶複雜度偏高，且以出租為主訴求的社區，規劃特性上也會與自住概念有所出入，自住或投資新手購置前一定得做好功課，以免後患。