專題分析

水岸景觀失靈 大直豪宅走下神壇?

一度以基隆河景觀、純住風格、名人齊居,甚至是米其林餐廳匯聚的大直水岸豪宅,近年竟僅見西華富邦支撐大局,僅其達標市場認可的單價200萬俱樂部的一線豪宅標準,其餘豪宅均不見亮點交易,雖說不無惜售因素,沒有高價承接買方也是事實,到底是有行無市,還是走下神壇?全球編來解個答。

大直,位於基隆河北岸,劍南路、堤頂大道二段以西,戰後國民政府時代,該區多為軍事用地,長期受到限建管制,造就其成為台北市難得一見的低密度住宅區,直到1990年代,基隆河第二次截彎取直產生了新生地大彎重劃區,而原屬松山區的下塔悠也被納入大直的範圍,規劃為如今的基河國宅等新住宅區,其後在百貨商場與捷運文湖線開通,加上鄰近內科,以及往返松山機場對於台商的便利性,還有基隆河岸呈顯出難得都市美景,都吸引了建商興建豪宅的興趣。

西華富邦 叫他第一名

西華富邦穩居大直一哥

大直豪宅聚落一舉成名天下之的最大推手莫過於西華富邦,其在2015年交易39樓戶,單坪價格來到290.6萬,一度貴為僅次於帝寶的的豪宅之后,然而戶數多達236戶,且其「品」字型建築,要在南面兩個口,加上樓高16層以上才能欣賞基隆河景觀,為相當吃樓層、座向的豪宅產品,因此不少低樓層、無景觀戶身價打折,近期傳出名人購置的四樓戶,單價便落至137萬,為社區最低。

沒有超豪宅 水岸不吃香

隨著超豪宅的興起,大直水岸豪宅近年聲量不及大安森林公園周邊、信義計畫區等豪宅聚落,雖然釋出率也不高,卻顯有行無市,買方不願高價接手,如西華富邦的頂樓戶賣在單價264萬,並沒有打破高價紀錄,比起預售成交的38與39樓都低,更還有賠售消息,不難令人起疑是否走下神壇。

更值得注意的是,包括帝景水花園、代官山、輕井澤等大直一線豪宅,近年表現都不見亮點,其中輕井澤再也沒有單價200萬的揭露資訊,而觀察去年迄今的狀態,西華富邦去年雖仍有200萬單價戶在成交,但今年上半年已未見達標揭露,糟糕的是其餘在地豪宅都沒有200萬身價,且前三名之後的社區最高單價都在150萬以下,並非一線豪宅水準。

破億元成票房毒藥 輕豪宅還有得救

大直豪宅過去曾多被提及距離松山機場近,可被台商、外資企業主青睞,然而如今不再具備此等效益,除非社區本身就有抗跌特色,否則無法再單純因區域讓房價雨露均霑。以今年擠進單價第四名的忠泰風格來說,揭露資訊只有一戶破億元,其餘總價多在八、九千萬,但屋齡已達12年,戶數來到123戶,單價卻能均一站穩120-130萬,價格一致性的特色,實乃頗具水準的社區大樓,因未破億元而長期被市場忽略。其外觀獨特,走綠地、河岸景觀宅,純居住氛圍濃厚,今年2月交易單價130.67萬,創下社區近兩年新高,都印證社區獨特魅力。

戲劇化的是,緊鄰忠泰風格的忠泰園舞曲,巧合的在兩年都排上第五名,更巧合的是其乃同一戶交易,而去年買入者持有五個月就賠售130萬脫手,雖說今年2月正處疫情風暴籠罩,不無賣方個人資金因素所致急售,再對比2017年同屬大直豪宅代官山,也曾出現單價171.6萬的社區跳水價碼,亦傳為賣方資金因素,不論實情為何,都顯大直破億元高總價豪宅接手買方無意追價,增值抗跌性上相較大安、信義豪宅區弱。

低調抗跌高價宅忠泰風格。

名人牌? 已成過去式

至於大直水岸豪宅受不少名人喜愛方面,遭到媒體披露的包括張忠謀夫婦購置帝景水花園、西華富邦,印尼紡織大王孫子宋大江也買下兩戶西華富邦、鄭弘儀入住代官山,以及林志穎擁國美大真等,不過購買時間都較早,又或是不再以高價入手,亦令這個米其林餐廳聚集的純住水岸豪宅區是否魅力依舊,備受考驗。

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