台灣老舊建築多，都更能在市容與居住安全方面最直接的改善，尤其在台北市多可見已屆高齡、需重建的集合住宅，實與應是寸土寸金的首都黃金屋景象大相徑庭，而其他縣市還有老舊大樓直到發生大火憾事，才因明顯危害公共安全遂強制拆遷的狀況。

       而每逢選舉，都更政策便成為上得了檯面的大菜之一，近期甫落幕的縣市長選舉也不例外，提出的方向比方說調整公辦都更同意戶數比例，或是提高海砂屋、耐震不足一類住宅的容積獎勵等，這究竟是切中要點還是虛晃一招？其實從政府、建商、地主三方的各自盤算拆解就不難看出。

       簡單來說，政府、建商、地主三方在都更結果上各取所需，但都期望降低都更過程中產生的成本與風險，像是容積獎勵的多寡、整合困難度的高低是建商的首要考量，既要創造未來可售戶數的價值，也要避免曠日費時在整合同意戶的成本浪費。而政府則思考地方財政實力允許投入的資金，與介入尺度的拿捏，是否能展現政績，又不淪為輿論話柄。地主當然是對己身未來資產增值性的算計，也涉及對建商的信任度，其他延伸出的還有如弱勢租客的安置問題，均形成各方角力賽，權衡失準就常演為延宕。

掌握關鍵 政府、建商、地主三贏有望

       以此檢視「調整公辦都更同意戶數」，或是「提高特定住宅的容積獎勵」兩重點，確實都能降低重建難度，又可推升未來獲利空間，且在現況房市景氣不佳下，建商本多有意以免於土地成本的都更案，取代獵地興案，加上餘屋壓力也輕，甚至可能是不錯的地段，儼然有望一拍即合，要是像中華工程在民生社區的海砂都更案，最新一期預售案「碧硯閣」單坪衝上130萬元，對比都更前價值有倍數的漲幅，還賺到建商名氣，一舉數得。

       事實上除了建商的獲利層面外，能獲得完善、安全、嶄新的居住環境，還讓自身房產大幅增值的當然是地主，且容積獎勵要是充裕，對於常被討論的「一坪換一坪」亦是可達成的目標，兌現政策便產生雙贏的契機。另更有三贏的可能性，地方政府介入推展，實體政績與城市建設讓民眾有感，不負所托之餘，也會促使區域正向發展，更具體效益在於若政府也有分回戶，比方說都更案擴及到公有用地，亦有租賃或標售的收益，名利雙收。

       話說回來，選前政見的落實不比想像容易，舉公辦都更下修75%的同意比例來說，可資議論的在於一方面其所論及的為意向書，是否具備法律強制效力是一個問題，另一方面當前的都更即便達一定門檻比例就可執行，但實際上都不願意走到強拆不同意戶一途，因此若為較複雜的案件依舊是持續協商，沒有更多配套有淪口號之嫌，後續得再觀察。