疫情所致低利造成房市熱潮，市場再提政府打房政策必要性，回顧台灣央行在2010年曾施行的選擇性信用管制，並未在當時成功抑制房價，直到房地合一重稅上路，如今在一、兩年轉手得課35~45%的房地合一稅制，再搭配特定熱區、購置多屋無法貸款優惠，以及限制貸款成數、利率，可預見市場信心與買賣房產獲利空間都將受到衝擊，然是否為疫情影響總經現況下可行之路？全球編本期就此來回顧與展望一番。

今年因疫情所致低利救世，引起房市投資熱潮，回顧國內房地產歷史，在2011年之前，政府對於不動產市場加碼利多政策，包括購屋利率優惠、土地增值稅減半，降遺產稅率至10%等，加上當時房屋與土地稅率也低，拉抬房產世襲與轉手高獲利報酬，一路推升之後五年房價飆漲，還有地方興利建設的錦上添花，像是北捷、高鐵、桃園航空城等，如台北市房價相比過去都見倍數成長，桃園市也有至少六成的漲幅，雖然2015年宣布房地和一實價課稅隔年上路，重稅來臨出現明顯的「投資潮退，自住者現」的轉折，房市價量開始出現盤整，不過在建商成本物價齊漲，但買房者薪資不漲的情況下，民眾未感受明顯房價降幅，也凸顯房價的向下僵固性，所謂住者有其屋的理想世界恐都是泡影。

論及房價漲幅最兇的台北市，2001年之後開始出現衝破平均總價千萬行情，主因不脫當時政黨輪替，國內經濟市場面臨重大利空，政府有意刺激經濟，成功推動房市走揚，走升至2008年二次政黨輪替，房市更飆漲來到平均單價八字頭，平均總價也破了兩千萬，已是30年前的快20倍之多。

豪宅勤美璞真高價交易引起當時央行關切

房屋交易稅率低 選擇性信用管制效果有限

市場目前重提選擇性信用管制，2010年中央銀行推出第一波信用管制，一直到2016年初一共四波，不過這四波的房市信用管制在交易稅率計算基準過低下，影響效果有限，房市價量在2010到2014都一致走升，且特別是信用管制直指的豪宅與北北桃區域房市都相當火熱，不過當時的全球經濟投資風過熱，演變成之後金融風暴與歐、美債務問題，台灣小島難敵這股經濟起伏，或許信用管制起碼沒有讓台灣房市走向泡沫，仍有微幅抑制的功能。

史上最強打房政策 房地合一實價課稅

事實上選擇性信用管制對於房市的影響，仍不及2011的奢侈稅與2016房地合一實價課稅的實施，兩者都在於針對投機性短期炒房制訂，特別是後者基於國內房屋交易的稅率計算基準偏低，實價課稅需直接以獲利所得課徵，且鎖定六年內買賣課徵較重稅額，像一年內交易就會被課徵45%的稅，在宣布實施的前一年(2015)即已造成房市買氣冷凍，2016實施後，更令當年房屋移轉量能僅24.5萬棟，創下史上新低。

之後幾年房市窒息的交易量能，也包括國內總體經濟未真正復甦，市場投資者寡，加上兩岸僵局，投資資金較難預見台灣未來政經發展走勢，影響整體國內包括不動產在內的各類投資產品的資金投注，且房地合一稅制一掃過去投機炒房熱潮，自住自用買盤為王，過剩的非自住房產都讓房市轉走冷靜。

新莊副都心曾淪房地合一稅下賣壓沉重重劃區

房市熱潮再起 選擇性信用管制效果今非昔比

其後政府對於房市態度丕變，不若過去強硬，像是央行放寬信用管制、豪宅稅路段率加成計算調整、房貸利率穩定偏低，或是部分縣市公告地價走降等，而在房市適應了房地合一稅與房價透明化後，移轉棟數上也逐步回溫，今年則在疫情影響下，全球量化寬鬆，央行也大幅壓低利率，市場游資過多，找不到穩定投資標的的資金都轉向不動產，加上銀行的優惠房貸方案助攻，房市再起熱潮，預期政府態度仍走觀望，交易市場熱況持續。

惟房市稅法今非昔比，在房地合一稅下，重啟選擇性信用管制的效果將加乘放大，如今也有如囤房稅等現行稅率可由各地方政府嚴格實施，又或是在實價登錄上要求如預售屋限期揭露交易價格等方式，端看政府是否有意出手干預。