完全不受疫情影響，反而持續走熱的國內房市，加上貨幣也顯寬鬆，銀行業者大舉搶食房貸市場，近期積極推出優惠方案，然而只要稍微試算就可以發現，所謂的優惠要不然只是拉長寬限期的重新包裝，要不則得月繳近五萬的房貸，本期全球編就來幫您精打細算一番。
出於市場游資偏多，利率過低，又沒有好的投資標的，反彰顯不動產的穩健與實用特性，今年房市出乎意料未受疫情影響，維持持穩回溫基調，本處積極的銀行房貸業務，看準低利、熱錢多，搶搭放貸熱潮，加碼各項房貸優惠專案，不過概算下來仍是羊毛出在羊身上的情況。
房貸方案五花八門 申貸前應詳閱相關說明書
首先，這些方案實際上還是有條件限制，比方說購置房產的位置，若不屬於鄰近捷運站點，有時候就會遭拒；而物件面積如果太小，像是套房產品，也常不適用優惠貸款方案，另外如工業宅這類特殊產品，或是屋齡太老、賣相不佳等狀況，亦會有被銀行打槍的風險。此外，申辦人的年齡、工作與銀行往來的信用良窳等，也會影響銀行在信用上的給分，而方案越優惠，審核上亦會趨於嚴格，這零零總總的核貸與否因素，都在於申貸人如果繳不出貸款，房產是否會讓銀行有損失風險，動輒百萬、千萬的放款，銀行端圖獲利之虞，自然也會相對謹慎。
貸款九成 月繳五萬 你行不行？
而試算各方案總共要付出的金額，以市場上具備亮點的兩方案來說，一為貸款可達九成的優惠，以貸款1000萬來估算，可買到近1200萬的房產，比起眼下都要三成自備款，得存到近400萬才可能入手，可說讓購屋夢想短時間就成真！而還款期限為20年，若用年利率1.36%計算，也因還款期比主流的30年短，讓總支付金額最少，約在1143萬。
但得注意的是，每個月需還高達近5萬元的房貸，等於要超過10萬以上的月薪收入，才能讓房貸支出壓低在所得的1/2~1/3，以顧及生活品質，其實並不符合目前低薪、高物價年代的潮流。
階段式還款＝溫水煮青蛙？
至於階段式房貸還款方案，簡單來說就是拉長寬限期，同樣以前述貸款金額1000萬、年利率1.36%來說，貸款增為30年，該狀況在10年後也是面臨每月繳款金額衝高，需繳交40,692元的房貸，將是相當有感的倍增還款壓力，考量物價狂漲而薪資不漲的態勢，有意使用該方案的民眾同樣得衡量，是否有把握在10年後賺取每月近10萬的薪資，以兼顧生活品質，否則斷頭的危險機率大增。
另外，以同一條件計算，還完整30年的貸款，階段式方案比起一般本金利息攤還方案多繳了33.8萬，也比寬限期兩年多繳22萬，雖然等於一年多繳約一萬多元，還是有點溫水煮青蛙的意味，已經不斷繳給銀行利息的民眾是否不計較，得視個人價值觀而定。
不過以房地合一稅閉鎖六年的限制來看，階段式方案8年內每月平均只需繳一萬多元的房貸，確實有利房產投資客群進場。
不是巴菲特 提早還款是王道
至於因低利房貸有轉貸想法的民眾，眼下銀行對於轉貸業務搶件也搶得兇，感到資金運用吃緊的民眾，可改以一些壽險、新興，以及規模較小的銀行轉貸，但如果是近幾年已在低利環境下貸款的民眾，轉貸其實佔不了多少便宜，還得額外支出手續費用，時間與金錢成本相形賠了夫人又折兵。
另也建議，若非投資大筆金錢的理財專家，不論房貸利率高低，還是提早將房貸還清為上，這並不單純是無債一身輕的心理狀態，而是在於當初買房好不容易議下來的一兩成價格，在與銀行長期借貸下，等於又把這些錢繳給銀行當利息，特別是省吃儉用的獨立購屋族群，一來一往到底為誰辛苦為誰忙？事實上早有不少購屋族是存到一定積蓄就先提前還部分款項，早早與銀行兩清，亦是民眾房貸行為時另一參考角度。
