專題分析

一步之遙五字頭, 新莊副都心回來了

長期與賣壓沉重畫上等號的新莊副都心重劃區,今年隨著整體房市升溫,平均房價來到每坪49.2萬,與五字頭一步之遙,遠雄新豪宅案對拉抬區域房價功不可沒,卻也在於地方建設確有利多,市場供需逐步平衡,賣方不再急於出手,都令副都心走出陰霾,而頭前重劃區更一直穩紮穩打確立四字頭身價,在高端資產回籠副都心,一般自住客群對頭前的熱情不減下,上新莊是後勢可期?還是曇花一現?本期全球編來帶您了解。

上新莊的頭前與副都心兩大重劃區一直是房市討論重點,兩處鄰近,副都心重劃區早先因為出於機捷遠景,在新北產業園區預辦登機,有利於如台商大老闆移居當地,加上興建中央合署辦公大樓、新北知識產業園區、台灣電影文化園區於此,又有宏匯商場進駐,都被寄與產官建設、民間消費效益的區域房市厚望,因此相較頭前,副都心多以大坪數、高總價的豪宅產品規劃,且也因走高端資產族群純住風格,採買與商業機能亦以低密度開發,往佳瑪商圈,或思源路、中原東路一帶,連結捷運幸福站生活圈,也可至宏匯廣場,進而滿足日常飲食需求。

 

環狀線開通讓上新莊具備雙捷運線

 

相較於走高價路線的副都心,頭前重劃區房市走向親民,又兼具剛性自住買盤最重視的交通、綠地、採買三機能,機場捷運線與環狀線幸福站雙線讓交通便利無虞,生活採買依賴捷運幸褔站商圈,而當地公園綠地不少,包括頭前運動公園及福基公園、福美公園、化成公園等,綠覆率程度高,亦形成宜居利多,在副都心一度傳出巨大賣壓的期間,頭前較低的總、單價成為上新莊支撐區域房市主力。

綠地公園為上新莊重點居住機能

 

房價走勢三溫暖, 頭前、副都心兩樣情

回顧近三年的兩重劃區房價變化,副都心在房地合一稅開始賣壓逐步走強,加上機場捷運線延宕,即便通車後也有效益不彰問題,又遇兩岸關係僵局,當地規劃的台商定居效益不振,都使其區域房價弱化,尤其因多為大坪數產品,過去還動輒五字頭的單價,都難讓後來的自住買盤接受,不時傳出賠售消息,在2019的交易量價同步下挫,平均單價41.9萬可說一步之遙跌破四字頭,相比產品更適合自住客的頭前重劃區,量價加溫,單價行情達44.5萬,自然在於當時副都心買氣冷清,低價、賠售才有交易機會,身價相較遜色。

 

副都心公園系列, 一度淪為票房毒藥

論及2019副都心的賠售實況,包括「遠雄中央公園」、「遠雄米蘭公園」都在賠售榜上有名,前者為遠雄在中央路與新北大道四段之間的公園系列之一,戶數多達188戶,走高資產族群客層,豪宅規劃、豪宅價格,19樓戶在2019年底出售,一賠就賠了1298萬,單價也從近六字頭,跌至47.1萬。後者就在「遠雄中央公園」隔壁,社區走向相同,在該年8月交易的24樓戶高樓層也是賠上千萬,單價也是從58萬跌至41.2萬,都可窺見當地高價宅市場一度面臨的窘境。

遠雄公園系列是副都心指標高價宅

 

遠雄九五助攻, 副都心逼近五字頭

隨著房市走穩,賣壓也逐步出清,加上今年因利率低、游資多,投資湧向穩健的不動產市場,副都心房市雨露均霑,一掃過去陰霾,今年平均房價強勢回歸逼近五字頭,來到49.2萬!事實上這也歸功於「遠雄九五」的帶動,該豪宅今年交易多筆總價在七千萬到九千多萬物件,單價也都在五、六字頭,除了主打摩天大樓視野景觀,以座落地點來看,更不脫宏匯廣場鄰近因素,再拜當前房市熱況所賜,在地高價案的不落漆,順勢推升了副都心氣勢。

宏匯廣場開幕乃副都心一大利多

 

頭前確立四字頭, 上新莊後勢可期

頭前重劃區雖然今年平均單價回落42萬,仍確立站穩四字頭,尤其在各公園周邊物件,景觀優勢讓社區具備抗跌特性,屋齡八、九年的新古屋,單價長期持穩四字頭,不受賣壓影響。在副都心回神到應有水準,頭前也穩定成長,下新莊房市量能熱度更從來不減,整體新莊區逐步達成和板橋區成為新北市核心雙子城的願景。

 

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