內政部自2012啟動不動產交易實價查詢服務網，主要目的除了是房地合一實價課稅前哨站，讓課稅有所依據，也令房產交易資訊走向透明化，隨著民眾使用日益普及，其中卻有不少須注意的眉角，而且相當程度的影響價格客觀性，全球編就來提醒大家幾個重要的撇步吧。

眼下房價最重要的參考資訊莫過於內政部的不動產交易實價查詢服務網，也衍伸出各地方政府與民間單位再針對其資料再加工更細緻的網站資料資訊，不過諸如車位拆算、物件位置、揭露時間、特殊註記等都會影響房價判斷上的準確度，一一拆解則可避免盲點，找到最適合自己的資產。

車位未拆算 單價恐偏低

首先，價格自然是民眾使用該平台最主要目的，在單價方面，須留意包括是否含有車位，一旦車位被計算進去，單價便會偏低，比方說新店區高價社區合環御寶，預售價格多是六、七字頭，但在許多揭露都是車位未拆算情況下，倒見不少單價五字頭交易，不知情民眾便會以為社區行情偏低。而如果價格內含裝潢，則會拉高總、單價，造成失真。這也是前陣子所討論是否推行實坪制，直接呈現實際專用面積單價，排除爭端，不過由於目前尚未全面化實現此規則，反而形成實坪制物件單價偏差過大而不被市場參考。

價格落差大 註記、樓層須留意

另外影響價格的則是交易資料中的註記，註記為特殊親友交易，以及物件有瑕疵、凶宅等，成交價格便會低廉許多；相對之下一樓物件因具備店面價值，價格則會偏高。此外，若物件為透天產品，建物單價參考性低，若又是老建築，土地價值更勝建物，不如改計算地坪單價較有意義。

歷次移轉明細 同戶交易賺賠全揭露

而因為各物件坐落社區位置有高低樓層、景觀面向等差異，因此要若以單一，或少數的成交物件價格衡量社區身價容易偏頗，針對這點，目前實價已有歷次移轉明細可供查詢，也就是同一戶若歷經多次轉手，則每次轉手價格都會歸納揭露，讓該社區行情漲跌情勢更客觀的表現出來。

揭露時間、量能存疑 客觀打折扣

民眾查詢時還要留心時間與量能上的落差，官方雖從已縮短三個月前交易資料做揭露，但多有隔年，甚至隔很多年才揭露的情形；而量能上也與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大，這都會影響所謂平均價格的計算。

區域行情框地圖 小心全都錯

還有近幾年內政部想規畫完整揭露交易地址，這確實可改善當前查詢實價資訊位置模糊，造成誤判行情的漏失，而當初因避免不客觀的特定物件價格針對性，也有洩漏個資疑慮，進而不作門牌完整揭露，地圖也以範圍標示，卻演變成物件揭露地點標示錯誤離譜，雙北之外幾乎不具任何參考價值，地圖標示如同虛設，民眾若使用地圖框選功能，得小心資訊上的誤植。

租金資訊少 參考價值待商榷

至於租金揭露方面，現況資訊也是相對不足，因為租金並不強制申報登錄，多為由房仲經手物件才有揭露紀錄，比起實際量能少許多，民眾得參考相關民間網站，價格始能貼近市場。

優化與補強 勿錯過地方政府網站

另外，各縣市政府也有製作地方性實價揭露網站，像是台北市的地政雲，桃園市則更延伸出航空城的交易資訊，功能完善也優化內政部網站的不足，民眾可多利用之。內政部目前針對全台實價揭露時間為每月三次，台北市政府則每天都會更新資訊，有利民眾掌握第一手最新資訊。

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