市場快訊

橋核心區、重劃區大PK 新北首府房市蛋黃、蛋白之爭

板橋作為新北市府所在地,區內生活機能、百貨影城林立,更擁有四鐵共構的交通樞紐地位,原本就是房地產的交易熱區,近幾年因為板橋江翠北側重劃區的推案開發,主打板橋高CP質價格、水岸景觀、重劃區等議題,更吸引大量買盤進入板橋,各大建商數十個建案齊發,彼此搶客的狀況也時有所聞,可謂目前雙北最大的一級戰區。除了重劃區之外,近期於新埔、江翠兩捷運站周邊文化路一帶,亦有數個中大型個案陸續推出,也讓板橋房地產的戰火,從重劃區內的廝殺,擴大為重劃區與精華區的對決。

重劃區每坪房價直逼板橋精華區,

房地合一2.0,是否震碎未來漲勢?

江翠北側重劃區,從2017年推案時的試水溫價(3字頭價),一路飆漲至今站上六字頭,直逼新板精華區,漲幅超過約五成,儘管重劃區內尚有大量空地與興建中的建案,但區內生活機能也尚未成型,目前仍仰賴捷運新埔站、江子翠站周邊的店家,但距離DE區最近的江翠捷運站仰賴步行,也需十多分鐘才能進入重畫區周邊;江翠北側重劃區若以開車聯外是相當便利,但受限於開發範圍為帶狀封閉型,行車進出動線仰賴環快道路,未來住戶將可能面臨上下班塞車問題!

此外,房地合一2.0上路,短期交易課35%以上重稅,由二年延長為五年,二年內出售課45%,超過二年、未逾五年出售課35%,重劃區建案幾乎全數中獎,未來是否會出現投資客逃命潮,以致影響價格,仍有待觀察!

圖說:區段價值比較

 

精華區供給量小,價格屢創新高

知名建案「新巨蛋」房價發展借鏡

板橋區域板橋人口、戶數都屬新北之最,因新北市府都心所在,又銜以雙北高含金量捷運藍線、五鐵共購的交通優勢,匯集大型商場、影城百貨,食衣住行育樂一應俱全,有大量的就業機會與豐富的商業活動,被喻為新北信義計畫區,區段房價易漲難跌;然而,正因為版塊燙金,自0910年後,可開發土地有限,幾乎一案難求,也因此間接帶動一站之距-新埔站的房價推擠效應!

此效應可從11年新埔站旁的知名個案「新巨蛋」作為見證,據2020年實價登錄路單價最高的前10名全部由其攘括;歷經10年房市起漲,近一年實價登錄平均房價,也維持在每坪72.9/坪的行情,近兩年最高單價也有82.2/坪,說明了新補站周邊房價穩定上漲的理由,就是漲在離近新板特區的「稀有性」,而其中黃金關鍵,更在於區段中的門牌價值!

 

 

圖說:新板新北市都心,生活與商業機能優勢,區段房價易漲難跌

 

 

圖說:新埔站房價近年來一路穩健上揚,知名捷運共構案「新巨蛋」房價可證

 

圖說:新埔站周邊個案一欄(資料來源樂居、591

 

㊣文化路門牌挾環狀線新埔民生站,雙捷運讓房價如虎添翼

每一個城市都有一條顯貴大道,貫穿城市含金量最高,也最繁華的軸心!新埔站位於文化路、民生路口,僅2站就到台北市,1站就到4鐵共構的新板特區。該區段不僅擁有捷運藍線與環狀線2條捷運交會的優勢,也是早期板橋富有人家落腳的地方,生活機能相對完善,尤其以文化路為核心,聯袂雙十路,構成一大商圈,連鎖超市、私房小吃、排隊名店一次擁有,公園綠地、學校、市場等樣樣齊備;位處新板市心與江翠的中心位置,既能享有重劃區的漲幅,又能保有正核心地段的價值,在低利時代特別突出,在在說明地段誠可貴,市心價更高的蛋黃理論,買對區段才能成為房市最大贏家!

 

圖說:正文化路上即將公開的「達永冬慶」,以新埔站200米為優勢

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